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3 de Março de 2021

Abusividade na cobrança de taxa condominial excessiva para coberturas

Existem hipóteses em que a taxa de condomínio com base na fração ideal é abusiva para apartamentos em coberturas

Pedro Torres, Advogado
Publicado por Pedro Torres
há 3 anos

É sabido que o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece que é dever do condômino arcar com as despesas pela fração ideal de sua unidade, salvo disposição contrária em convenção coletiva condominial.

O motivo do referido dispositivo ao estabelecer a possibilidade de exceção por meio de convenção coletiva é justamente conferir liberdade da assembleia geral adotar outro critério justo, baseado no princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados à cada unidade.

Contudo, em alguns casos os proprietários de unidades maiores (comumente coberturas, mas também unidades no térreo) são onerados excessivamente, procedendo ao pagamento de valores muito acima daqueles arcados pelos proprietários das unidades convencionais.

Nesse sentido foi o entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Recurso Especial n.º 1.104.352/MG, no qual foi determinado que o condomínio devolvesse os valores pagos a maior pelo proprietário da cobertura, que pagava 131% a mais do valor da taxa condominial destinada aos apartamentos convencionais.

Com essa decisão foi consignado que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho de cada uma.

Restou também assinalado que, por si só, o fato do apartamento de cobertura possuir área maior não confere ao proprietário mais benefícios em comparação aos demais e, consequentemente, não prejudica os demais condôminos - sendo incabível o argumento de que seria devida taxa maior ao apartamento da cobertura exclusivamente por sua fração.

Ou seja, o entendimento jurisprudencial atualizado sobre essa questão é no sentido de que, em que pese ter o condomínio liberdade de elaborar uma convenção de condomínio prevendo taxação diferenciada para cada unidade imobiliária, é exigido que tal distinção seja feita baseada em critérios proporcionais e com boa-fé, de modo que o proprietário de uma unidade maior não seja penalizado pelo mero fato de possuir uma unidade com fração superior.

Caso você seja proprietário de uma cobertura e está pagando valores abusivos em comparação as demais unidades à título de taxas condominiais, nossa equipe poderá lhe proporcionar atendimento especializado com base nas diversas ações já patrocinadas tendo como objetivo sanar tal irregularidade, bem como o ressarcimento dos valores pagos em excesso.

17 Comentários

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O rateio por fracao ideal é justo como critério considerando que uma unidade maior comporta maior numero de moradores, ou seja, esta unidade, teorica e quantitativamente, usufruiria mais das áreas comuns em relacao a uma unidade menor. Além disto, se consta na convencao do condomínio, ou seja, o proprietário estava ciente deste fato antes de adquirir a unidade, nao teria o que discutir na Justiça.
Mais uma vez, a Justiça se intrometendo em acordos já estabelecidos, dando servico para advogados e entupindo a Justiça de processos para justificar o seu enorme tamanho e custo. continuar lendo

Não é verdade. Na sobre laje do apartamento cobertura tem-se apenas um espaço de lazer, como churrasqueira, banho de sol, e etc... sendo que no meu prédio, tem 4 coberturas, que moram um casal em uma, 4 pessoas em outra, uma está fechada por causa da perda por causa da taxa condominial, e vendeu em leilão estando vazio por anos, e na outra moram uma família de um casal e 3 filhos crianças. Não geramos mais despesas, mas pagamos a mais por elas.
Realmente é uma usurpação do poder, porque são 4 coberturas, contra 56 apartamentos padrão.
Pode fazer uma perícia para analisar, mas pagar quase o dobro realmente é um despautério... continuar lendo

Sr. S Ling, a taxa condominial não se reporta à "quantidade" de moradores de uma unidade, e sim às despesas inerentes às áreas comuns de uso de todos os moradores. Quanto ao consensual, em nosso condomínio não quiserem nem falar sobre no assunto e a administradora também ignorou meus argumentos. Reitero, quando uma pessoa vai adquirir uma unidade de cobertura, 99,99% não conhece as leis e jamais vai imaginar um absurdo desses. Antes desse fórum, já havia questionado o condomínio e a administradora sobre a cobrança abusiva da taxa condominial de nossa cobertura, porém todos se esquivaram. Desde muito tempo atrás já achava errado essa forma de cobrança, pois sou escrevente de cartório de registro de imóveis (aposentado) e conheço muito do assunto. Portanto, não é justa a cobrança a maior da unidade de cobertura. continuar lendo

Acredito que demorou muito para se chegar ao óbvio. A Taxa Condominial corresponde às despesas comuns do prédio, ou seja, áreas comuns, elevador, piscina, funcionários, etc... e portanto deveria e deve ser rateada em partes iguais entre todos os condôminos, não importando se o apartamento é ou não de cobertura, pois as despesas são idênticas a todos. Justiça seja feita. Como o colega S Ling declara que: "se consta na convencao do condomínio, ou seja, o proprietário estava ciente deste fato antes de adquirir a unidade, nao teria o que discutir na Justiça". O colega está equivocado, pois jamais e em tempo algum, um futuro proprietário de apto de cobertura teria esse conhecimento para questionar essa cobrança abusiva. Reitero, todas as despesas do condomínio devem ser rateadas em partes iguais, não é porque uma pessoa possua um apto de cobertura é que tenha de ser penalizada. As únicas coisas que um apto de cobertura usufrui além das demais unidades (comuns) são a chuva e o sol, que aliás só causam aborrecimentos. Já ouvi o seguinte absurdo: "se pode pagar mais por uma unidade de cobertura, também pode pagar mais de taxa condominial." Isso já beira o comunismo. continuar lendo

Todo futuro proprietário de um imóvel em condomínio deveria ter conhecimento do regulamento do condomínio antes de fechar a compra.
Exemplo de despesas que dependem do tamanho do apartamento: mais tempo do funcionario e material para limpeza das vagas de estacionamento excedentes, limpeza/manutencao/pintura das fachadas externas (maior o apartamento, maior fachada externa), custo da piscina (se a água nao for individualizada por unidade), teoricamente tem mais moradores e, portanto, utilizam mais as areas comuns, etc.
Já morei em predio com duas coberturas, cujo regulamento previa cobranca por fracao; em reuniao do condomínio, solicitada pelos proprietários das coberturas, foi analisada a situacao dos proprietários e aprovado um desconto na taxa de condomínio das coberturas, para os proprietários em questao. Tudo consensual, resolvido internamente. continuar lendo

Ignora-se a realidade, pois há casos em que o custo da água é rateado e não individualizado e as cobertutas costumam ter piscinas, além disso podem dispender mais com elevadores e têm problemas frequentes de infiltração no teto, muitas vezes por neglicência (iex: instalação inadequada de aparelhos de ar condicionado furando a manta). Algumas exigem também caixas dáguas adicionais, por problemas de pressurizaçãp, bem como costumam ter mais vagas na garagem que os apartamentos comuns. continuar lendo

Prezado Aparecido Oliveira, existem casos e casos, portanto deveriam ser analisados individualmente. Em nosso caso particular, não usamos o elevador a mais do que ninguém, a piscina é comum a todos os demais moradores, as infiltrações são problemas sérios, porém de responsabilidade do proprietário da unidade de cobertura e não do condomínio, caso seja "comprovado" aquela responsabilidade, etc... a água é comum a todos, e quanto às vagas de garagem, não justifica a cobrança a maior, pois não é área comum e já estão inclusas na área útil da unidade, portanto pagando IPTU maior. Aí sim é justo um IPTU maior que as demais unidades e não a taxa condominial. continuar lendo

Muitas coberturas possuem um número maior de vagas para carro, logo gasta-se mais para realizar a vigilância /segurança dos bens desses moradores. Por ocasião da pintura da fachada do prédio, gasta-se mais para essas unidades, haja vista que a face é maior do que as outras unidades. continuar lendo

Mais uma vez digo, é necessário analisar caso a caso. Não se justifica pagar mais por causa de vagas de garagem. A garagem é vigiada da mesma forma para todos. Quanto à pintura isso ocorre a cada 10 ou 20 anos e nem sempre a unidade de cobertura possui mais área a ser pintada, não justifica. Como já disse, o proprietário de uma unidade "cobertura" é taxado como mais "rico" que os demais condôminos, e essa é a única razão para se pagar mais. Isso chama-se comunismo. continuar lendo

Uma coisa é taxa extra para obra, q nao esta no mérito dessa questão outra bem diferente é taxa comum de condomínio chamada taxa ordinária q são as despesas comuns realizadas nas áreas comuns.. ..a faxineira do prédio por algum acaso faz faxina na área da cobertura? E o condomínio ainda economiza com a manutenção dos telhados .. q no caso em tela são de resp dos prop das coberturas... continuar lendo